به گزارش نجواخبر، رشد قارچ‌گونه مشاوران املاک در سراسر کشور و در سال‌های اخیر در آشفته بازار مسکن به عنوان یکی از مهم‌ترین دلایلی بود که به وضعیت نابسامان این حوزه دامن زد.
نزدیک‌به ۱۸۰ هزار بنگاه املاک مجاز در کشور فعالیت دارند که از این تعداد ۱۱ هزار بنگاه مربوط به شهر تهران است، این در حالی است که اگر جمعیت ایران را حدود ۸۵ میلیون نفر در نظر بگیریم به ازای هر ۴۴۰ نفر یک بنگاه املاک به صورت مجوزدار در حال فعالیت است.
از سوی دیگر، اگر سرانه استاندارد را در این بخش همانند دفاتر اسناد رسمی در نظر بگیریم، به‌ازای هر ۱۵ هزار نفر باید یک بنگاه املاک وجود داشته باشد، اما جذابیت بازار مسکن سبب شده تا نه فقط شاهد رشد کمّی تعداد بنگاه‌های املاک باشیم، بلکه در کنار آنها بنگاه‌های غیر مجاز نیز به‌ویژه در سال‌های اخیر رشد بی سابقه‌ای داشتند.
دلالی و سوداگری در این بازار رها شده با هدف کسب سود را از مهم‌ترین دلایل ایجاد بنگاه‌های املاک می‌توان عنوان کرد که طبق آمار و اخبار مستند در چند ماه اخیر با پلمب تعدادی از واحدهای غیرمجاز، قیمت مسکن در برخی از مناطق بسیار کاهش یافته است؛ این مسئله در واقع نشان دهنده میزان تأثیرگذاری این بنگاه‌ها در روند معاملات حوزه مسکن است.
با هدف واکاوی نقش بنگاه‌های املاک غیرمجاز در نابسامان شدن بازار مسکن، میزگردی با حضور دو تن از فعالان در این حوزه برگزار شد تا ضمن بررسی دلایل رشد قارچ‌گونه بنگاه‌های املاک، درباره اقدامات انجام شده برای مبارزه با این سوداگران بازار مسکن نیز اطلاع‌رسانی کند.
تأثیرگذاری منفی مشاوران املاک غیرمجاز در بازار مسکن
نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، یکی از کارشناس های حوزه مسکن بود که در این نشست حضور داشت. وی با اشاره به اینکه الگوی خاصی برای تشکیل مشاوران املاک در کشورهای مختلف وجود ندارد، گفت: فعالیت مشاوران املاک در کشور در چارچوب قانون است و افرادی که در این صنف به دنبال فعالیتند، تابعی از نظام صنفی هستند.
«داوود بیگی‌نژاد» بیان‌داشت: در واقع سهولت وارد شدن به صنف مشاوران املاک سبب شده تا این تعداد بنگاه دارای پروانه باشیم که این خود یک اشکال است.
وی با بیان اینکه آسیبی که جامعه می‌بیند شاید از جانب این دسته از مشاوران املاک نیست و افزود: این مشاوران در چارچوب قانون فعالیت می‌کنند، اما بیشترین اثرگذاری و مشکلی که در بخش مسکن ایجاد می‌شود در حوزه مشاوران املاک فاقد پروانه است.
بیگی نژاد ادامه‌داد: از سوی دیگر قانونگذار به همه اتحادیه‌ها، موضوع تنظیم‌گری و اختیارات حاکمیتی خود را تفویض کرده تا اتحادیه‌ها عوامل تحت مدیریت خود را ساماندهی کرده و در روند درستی قرار بدهد، اما در دوره‌های قبل این اتفاق نیفتاد و تنظیم‌گری و در چارچوب قراردادن کسانی که بخواهند فعالیت صنفی داشته باشند کمرنگ شد.
وی تصریح‌کرد: حتی کار به جایی رسید که امروز شاهدیم میزان تأثیرگذاری مشاوران املاک فاقد پرونده در بازار مسکن نسبت به مشاوران دارای مجوز بیشتر شده است.
این مقام صنفی اضافه‌کرد: این بنگاه‌ها به صورت پارتیزانی در یک منطقه مشخص وارد شده و تا اتحادیه آنها را شناسایی و به اتاق اصناف گزارش و دیگر دستگاه‌های مرتبط با این واحد صنفی غیرمجاز برخورد کنند، زمان‌بر است؛ اما همین زمان کافی است تا این افراد تأثیر منفی خود را بر بازار بگذارند.
لزوم حذف واسطه‌های مالکیتی
یک کارشناس حوزه مسکن نیز در این نشست با اشاره به لزوم تفکیک مشاوران خرید و فروش در بنگاه‌های املاک، گفت: یکی از راهکارهای مقابله با ایجاد بنگاه‌های غیرمجاز و از سوی دیگر پاسخ‌گو کردن آنها، ایجاد برند حقوقی است.
«فرشید ایلاتی» افزود: در واقع می‌توان به این سمت رفت که مؤسسات حقوقی ایجاد کرد که دارای شعبی هستند که مسئولیت دارند و در صورت تخلف، همه فعالیت برند تحت تأثیر قرار گرفته و امکان برخورد نیز وجود دارد.
وی با تاکید بر لزوم برخورد با مشاوران املاک غیرمجاز، تصریح‌کرد: در کنار این برخوردها باید به این سمت برویم که واسطه های مالکیتی زائد را حذف کنیم که البته نمی‌توان ضعف قوانین را نیز در این بخش نادیده گرفت و نباید اجازه داد که واسطه‌های مالکیتی اضافه شوند.
افزایش افسارگسیختگی در بازار مسکن همزمان با فعالیت‌های بدون برنامه پلتفرم‌ها
نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز در پاسخ به وجود ضعف قوانین در حوزه مسکن در کشور، ایجاد شبکه‌ای بنگاه‌های املاک را مورد بررسی قرار داد و گفت: این مدل در کشورها و مناطقی که صرفا حوزه مسکن بار مصرفی دارد، قابل استناد است، زیرا در صورت ایجاد این شبکه و ناتوانی در کنترل آن، بزرگترین سرمایه مردم را درگیر خواهیم کرد.
بیگی‌نژاد با بیان اینکه تنظیمات در حوزه مسکن باید با چارچوب وضع موجود باید باشد، تصریح‌کرد: اینکه در این حوزه انقلابی انجام بدهیم، در صورتی که با شکست مواجه شود برای آحاد مردم خطرناک است.
وی با اشاره به افسارگسیختگی بیش از اندازه بازار مسکن همزمان با فعالیت فضای مجازی، گفت: این فضا بستری را فراهم کرد برای بی‌قانون کار کردن در صنعت ساختمان، زیرا بخش زیادی از کسانی که در این فضا کار می‌کنند خود را مبرا از قوانین می‌دانند، در صورتی که سایر واحدها باید مجوز خود را در این پلتفرم‌ها واگذار کنند اما این الزام در ارتباط با بنگاه‌های املاک وجود ندارد.
این مقام صنفی با بیان اینکه بنگاه‌های املاک به عنوان معتمدین خود را به مردم ثابت کردند، اظهار داشت: زمانی مشکلات در حوزه بنگاه‌ها بیشتر شد که فضای مجازی بستری را برای بی‌قانون کار کردن در صنعت ساختمان ایجاد کرد.
وی افزود: امروز هر کس در این فضا به عنوان مشاور املاک فعالیت دارد و این در حالی است که بستری نیز برای نظارت در فضای مجازی وجود ندارد و می‌توان گفت که بیشترین آسیب به بخش مسکن در بستر این فضا است.
نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفت: راه‌حل این است که فعالان در این رسته در فضای‌مجازی باید مجوز فعالیت داشته باشند.
وجود یک بنگاه املاک به ازای هر ۴۴۰ ایرانی/ لزوم ایجاد قوانین بازدارنده برای تأسیس بنگاه
راه‌اندازی دفاتر مشاور املاک با حداقل سرمایه
ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن نیز در این بخش با بیان اینکه راه‌اندازی یک دفتر مشاور املاک باحداقل هزینه انجام می‌گیرد، گفت: حتی افرادی که در این دفاتر کار می‌کنند، فعالیتشان تابع قانون کار نیست.
وی با اشاره به اینکه راه‌اندازی یک کارگاه کوچک نسبت به این بنگاه‌ها هزینه بیشتری دارد، تصریح‌کرد: این بنگاه‌ها بخش عمده‌ای از درآمد دفتر خود را با حداقل سرمایه‌گذاری از معاملات نصیب خود می‌کنند که همین مسائل، فعالیت در این رسته را به صورت غیرقانونی جذاب کرده است.
ایلاتی بر لزوم واکاوی روابط قانون کار در بنگاه‌های املاک تاکید کرد و ادامه‌داد: همچنین درباره هویت مشاوران املاک همانگونه که صاحبان دفتر باید گواهینامه داشته باشد، نیاز است که مشاوران نیز دارای این گواهینامه باشند.
وی با اشاره به راه‌اندازی مرکز آموزشی برای ارائه آموزش به مشاوران املاک، بیان‌داشت: در کنار ایجاد این مرکز که اقدام خوبی بوده، باید گذراندن دوره‌های آموزشی در آن الزامی باشد؛ یعنی هر کسی که به دنبال تأسیس بنگاه و فعالیت در این رسته است باید در این مرکز آموزشی دوره‌هایی را دیده باشد.
این کارشناس حوزه مسکن اضافه‌کرد: همچنین در کنار ساماندهی دفاتر املاک غیرمجاز، بنگاه‌های مجاز باید شناسامه‌دار شوند تا هویت، رزومه و روابط کاری آنها مشخص شود که همه این اصلاحات موجب می‌شود که شاهد رخ دادن اتفاقات خوبی در این صنعت باشیم.
وی افزود: بازار مسکن ما این امکان را دارد که نه تنها انگیزه‌های داخلی برای فعالیت داشته باشد، بلکه از کشورهای خارجی نیز سرمایه‌گذار جذب کند و برای تحقق این مهم ظرفیت های خوبی وجود دارد که با رفع موانع بر سر راه می‌توان آمادگی را برای انجام کارهای بزرگتر فراهم کرد.
ایلاتی با اشاره به تأثیرگذاری بنگاه‌های املاک غیرمجاز در بازار مسکن، گفت: سود بسیار بالایی در این بخش وجود دارد، از سوی دیگر وقتی قوانین بازدارنده نیست، سبب شده تا ورود به این بخش بسیار راحت باشد و همه به این سمت بیایند.
این کارشناس مسکن با اشاره به لزوم نظام‌مند کردن فعالیت در رسته املاک، بیان‌داشت: موضوع آگهی‌ها نیز بسیار مهم است؛ در بسیاری از کشورها مالک برای اینکه وارد فرایند آگهی ملک خود شود نخست باید مجوز برای فروش بگیرد که آیا اصلا این حق را دارد که ملک را آگهی کند یا خیر؟
وی افزود: همچنین قوانین بسیار سختی در این کشورها وجود دارد، از جمله اینکه مبنای قیمت‌گذاری در حوزه مسکن بر اساس خود اظهاری برای مالیات است.
ایلاتی ادامه حضور پلتفرم‌ها برای انتشار آگهی‌ها در حوزه مسکن را هم تهدید و هم یک فرصت عنوان کرد و گفت: با ساماندهی این پلتفرم‌ها و اتخاذ تدابیری مناسب، می‌توان تا حدود زیادی این بخش را کنترل کند.
وی با اشاره به اینکه باید تعاملی بین پلتفرم‌ها، حاکمیت و مشاوران املاک ایجاد شود، افزود: بر همین اساس نیاز است که فرایندهای موجود در حوزه آگهی و قیمت‌گذاری را به هم پیوند داده تا دیگر نیازی به حضور بازرسان و بازرسی از بنگاه‌ها نباشد و خود سیستم بازدارنده شود.
افزایش تعجب‌آور بنگاه‌های املاک
نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به تعداد قابل توجه بنگاه‌ها گفت: این مسئله سبب تعجب خود ما نیز شده است، این در حالی است که برخی نهادهای دیگر مانند دفترخانه‌ها که خدمات ملکی ارائه می‌دهند به‌ازای هر ۱۵ هزار نفر یک دفترخانه وجود دارد و این قانون همچنان پابرجاست و تعدادشان نیز افزوده نشده است.
وی اضافه‌کرد: تعداد بنگاه‌های املاک به حدی زیاد شده است که امروز یادمان آمده باید این بازار تنظیم شود، برای این موضوع باید از قبل برنامه‌ریزی انجام می‌شد.
بیگی‌نژاد با بیان اینکه برای از این به بعد باید چاره‌اندیشی کرد، بیان‌داشت: باید به فکر نظام‌مندکردن و قانونمداری در حوزه بنگاه‌های املاک باشیم چرا که در این صورت، وقوع جرم در آن کاهش خواهد یافت و ما نیز می‌توانیم از آبروی خودمان دفاع کنیم.
وی ادامه‌داد: در ۲۰ منطقه از تهران ۱۱ هزار مشاور املاک وجود دارد که به صورت مجاز فعالیت می‌کنند، این صنف رها شده و ابزاری نیز برای کنترل آن نداریم و در این وضعیت شناسایی بنگاه‌های املاک غیرمجاز با این ظرفیت کم اتحادیه امکانپذیر نیست.
بیگی نژاد با اشاره به شناسایی ۸۵۰ مشاور املاک غیرمجاز در سال گذشته، گفت: این در حالی است که از ابتدای سال جاری تاکنون بیش از یک‌هزار و ۱۰۰ بنگاه غیرمجاز توسط اتحادیه شناسایی شده است، اما فقط شناسایی آنها مهم نیست و دستگاه‌های دیگر برای برخورد با این بنگاه‌ها باید پای کار بیایند.