تهران جای خانه‌دار شدن نیست

به گزارش نجواخبر، بانك مركزی پس از 10 ماه سكوت در نهایت 13 آبان‌ماه گزارش تحولات بازار معاملات مسكن شهر تهران را در سایت بانك مركزی به‌روز‌رسانی كرد (این گزارش مربوط به دی ماه سال ۱۴۰۱ تا مهرماه ۱۴۰۲ است)، در گزارشی كه بانك مركزی منتشر كرده در مهر ماه امسال متوسط قیمت هر مترمربع خرید و فروش مسكن در شهر تهران به ۷۶ میلیون و 60 هزار تومان رسیده كه نشان‌دهنده رشد یك درصدی قیمت‌ها نسبت به شهریورماه بوده است، همچنین در 7 ماه نخست امسال 20 هزار و 957 معامله در بازار مسكن تهران انجام شده كه نسبت به مدت مشابه 1401 افت 63 درصدی را نشان می‌دهد. از سوی دیگر بررسی توزیع تعداد واحد‌های مسكونی معامله شده در شهر تهران به تفكیك عمر بنا در مهرماه نشان‌دهنده این است كه از مجموع 3 هزار و ۱۳۳ واحد مسكونی معامله ‌شده، واحد‌های تا نهایت 5 سال عمر ساخت با سهم 27.4درصد، بیشترین خرید و فروش را به خود اختصاص داده‌اند كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب20.0 درصد افزایش و42.2 درصد كاهش نشان می‌دهد. این میزان در مقایسه با مهرماه سال قبل حدود 1.2واحد درصد كاهش یافته است.

منطقه 5 بیشترین متقاضی مسكن را داشت

اما بررسی میزان «معاملات» مسكن، تصویر بهتری از وضعیت «ركود شدید» در بازار مسكن را به ما می‌دهد. در منطقه ۵ تهران فقط ۴۰۴ معامله انجام شده كه البته این بالاترین میزان معاملات ملكی در تهران است. در منطقه ۱۰ تهران ۲۹۳ معامله شده و منطقه ۴ نیز با ۲۷۰ عدد معامله در جایگاه سوم قرار گرفته است. البته در منطقه 22 كه به نوعی پر از ساختمان نوساز است و شاید قیمت‌های آن به ویژه به دلیل دوری از مركز تهران باید پایین‌تر هم باشد، تعداد معاملات عدد نازل 55 واحد بوده است! دلیل ركود فراگیری كه در بازار مسكن پایتخت شكل گرفته، چیست؟ به نظر می‌رسد بخش بزرگی از این ركود به قیمت‌های نجومی مسكن برمی‌گردد كه بسیاری از پایتخت‌نشینان را مجبور به فرار و مهاجرت از تهران به شهرهای اقماری كرده است. در این باره با سه كارشناس مسكن نیز صحبت كرده و نظر آنها را جویا شدیم.

زمین در تهران محدود

و قیمت‌ها سرسام‌آور شده‌اند

محمود اولاد، كارشناس بازار مسكن در مورد گزارش اخیر بانك مركزی و ركود به وجود آمده در حوزه مسكن به «اعتماد» گفت: یكی از دلایل این ركود به دلیل اشباع شدن ظرفیت ساخت‌وسازها در شهر تهران است؛ به گونه‌ای كه در داخل تهران چندان زمینی برای ساخت‌وساز وجود ندارد البته شاید یك تعداد محدودی زمین وجود داشته باشد، اما به دلیل افزایش شدید قیمت زمین مالكان هم برای رسیدن به سود بیشتر ساخت‌وساز خود را به تعویق می‌اندازند. اولاد در ادامه با اشاره به افزایش روز به روز قیمت‌ها افزود: هرگونه رشد قیمتی باعث كند شدن فرایند ساخت‌وساز می‌شود ضمن آنكه نسبت قیمت زمین به آپارتمان هم به ‌شدت در حال افزایش است و همین مسئله باعث محدودتر شدن عرضه می‌شود این در حالی است كه تقاضا همچنان در بازار وجود دارد و این موضوع صرفا باعث افزایش قیمت‌ها می‌شود و این رشد قیمت تا جایی پیش می‌رود كه یك عده توان خرید خود را از دست بدهند و نهایتا از چرخه خرید هم خارج می‌شوند.

تنها در جنوب تهران امكان اضافه كردن زمین وجود دارد

این كارشناس بازار مسكن تصریح كرد: اگر تولید مسكن كم شود، فایل‌های عرضه هم كم می‌شوند و شاهد آنیم افرادی كه امروز در تهران مالك خانه هستند قادر به تبدیل به احسن كردن آن نیستند و افراد در این شرایط تمایلی به فروش ندارند، چراكه احتمال آنكه بتوانند حتی شبیه ملك خودشان پیدا كنند هم كم است كه علت آن هم كاهش تولید مسكن است و می‌بینیم كه نه تنها عرضه نوسازها كمتر از قبل شده افرادی هم كه خواستار آپارتمانی بهتر هستند به دلیل عرضه محدود مسكن نمی‌توانند خریدی داشته باشند. اولاد با بیان اینكه راه‌حل این موضوع افزایش زمین یا تراكم در شهر تهران هم نیست، افزود: 40 درصد پروانه‌های ساختمانی مربوط به مناطق 1، 2 و 3 می‌شود و امكان اضافه كردن زمین در این مناطق هم وجود ندارد، زیرا در شمال تهران زمین‌ها به كوه منتهی می‌شوند، در غرب تهران هم دیگر زمینی وجود ندارد و در شرق تهران هم پادگان‌ها وجود دارند و نهایتا شاید در جنوب تهران امكان اضافه كردن زمین وجود داشته باشد. این كارشناس بازار مسكن با اشاره به ركود تورمی عمیق در بازار مسكن افزود: هر چند این ركود تورمی باعث قفل شدن معاملات می‌شود، اما تنها حسنی كه دارد، این است كه تمركز در خرید و فروش به سمت پیرامون و جمعیت‌پذیری آن می‌رود كه البته با سیاست‌گذاری‌های درست و هنر برنامه‌ریزی دقیق می‌توان رشدها را به سمت استان تهران و كرج و نقاط پیرامونی آن یا شهرهای بزرگ و میانی و عرصه كل كشور برد.

واحدهای كوچك متراژ مورد پسند سوداگران است

میثم فراهانی، كارشناس بازار مسكن نیز در مورد افت 63 درصدی معاملات مسكن در طول یكسال گذشته به «اعتماد» گفت: به نظر می‌رسد پیش‌تر معاملات فضای سوداگرانه انجام شده است و امروز به دلیل كاهش قیمت‌ها در بازار خرید و فروشی انجام نمی‌گیرد كه نشانه خوبی هم نیست و علت اصلی كاهش معاملات هم به همین دلیل بوده است. فراهانی در ادامه افزود: موضوع دیگر اینكه در سال‌های گذشته سوداگران به سمت واحدهای مسكونی كوچك رفته بودند و خرید و فروش‌ها در این بخش بوده و امروز با توجه به موجودی مسكن كنونی این مقدار محدود اجازه خرید و فروش بیشتر را هم نمی‌دهد و سود معامله گران این است كه دیگر معامله‌ای انجام ندهند.

نوسازی شهر تهران واحدها را كمتر هم می‌كند

این كارشناس بازار مسكن خاطرنشان كرد: شهرداری این روزها در حال نوسازی مسكن در شهر تهران است كه همین امر باعث كمتر شدن موجودی مسكن در شهر تهران است به این دلیل كه به نام نوسازی یك بخش از واحدهای مسكونی تهران تخریب می‌شوند، ساكنان این خانه‌ها از مالكان گرفته تا مستاجران نیز به عنوان مستاجران جدید به موجودی مسكن اضافه می‌شوند. او با اشاره به موجودی 3 میلیون و 200 هزار واحد مسكونی در شهر تهران تصریح كرد: اگر از این تعداد 200 هزار واحد مسكونی هم كم شود، ساكنان این واحدها به سمت واحدهای استیجاری می‌روند و شوك این تقاضا به بازار استیجاری اضافه می‌شود و برای همین هم افزایش قیمت مسكن رخ می‌دهد كه احتمالا معاملات در بخش استیجاری را هم زیاد خواهد كرد.

بازار مسكن در ایران شبیه گاوصندوق است

فراهانی در خصوص سهم 27.4درصدی واحد‌های تا 5 سال عمر ساخت نیز گفت: این اتفاق به دلیل افزایش قیمت مسكن رخ داده است و اینكه این واحدهای مسكونی زمان بازگشت سود بالاتری نسبت به واحدهای با عمر بالاتر دارند. این كارشناس بازار مسكن با اشاره به خرید و فروش‌ها در منطقه 22 تهران گفت: در این منطقه قبلا خرید و فروش‌ها اشباع شده و به دلیل تورم در كشور افرادی كه خرید كرده‌اند به دلیل همین تورم زیان نمی‌كنند و چون توقع افزایش بیشتر قیمت‌ها را دارند و قیمت‌ها چندان بالا نرفته است پس خرید و فروشی هم انجام نمی‌شود و سرعت خرید و فروش‌های سوداگرانه هم كمتر از قبل شده است. فراهانی با بیان اینكه بازار مسكن در ایران شبیه گاوصندوق است، گفت: منابع مردم در ملك خوابیده و اگر خریدی هم انجام شود خریدهای جدید است، البته این روزها ماهیت معاملات تغییر كرده و می‌بینیم كه فروشندگان افراد عادی هستند در حالی كه خریداران از سوداگران هستند.

عدم تقارن آمارها

این كارشناس بازار مسكن تصریح كرد: در یك كار پژوهشی پی بردیم كه در منطقه 1 سوداگران سراغ خرید مسكن افراد عادی با متراژ پایین رفته‌اند، اما افرادی كه فروشنده بودند، سوداگر نبودند و سوداگران به جای خرید یك پنت‌هاوس 700 متری 10 واحد مسكونی 60 متری خریده بودند.

الگوی قیمت‌گذاری نداریم

او در مورد تأخیرها در ارائه گزارش‌های مسكن از سوی بانك مركزی و مركز آمار ایران افزود: یكی از دلایل عدم تقارن اطلاعاتی است و اینكه هر چند سوداگران اطلاعات به‌روزی در اختیار دارند، اما خریداران عادی قیمتی ندارند و در بازاری كه اطلاعات دقیقی وجود ندارد، اطلاعات پراكنده به دست می‌آید. این قضیه كاملا در سایت‌ها و پلتفرم‌های آنلاین آگهی مسكن مشخص است كه یك خانه مشابه قیمت‌های نجومی غیرواقعی دارد. این در حالی است كه دولت فدرال آمریكا قیمت خانه‌های 1 تا 4 خوابه را هر ساله منتشر می‌كند و این قیمت به عنوان یك الگو برای نرخ‌گذاری‌ها مدنظر قرار می‌گیرد.

مردم محافظه‌كارتر شده‌اند

عباس اكبرپور، كارشناس بازار مسكن نیز در مورد گزارش اخیر بانك مركزی از بازار مسكن شهر تهران به «اعتماد» گفت: ركود در بازار مسكن به دلیل كاهش ارزش پول ملی و كاهش قدرت خرید مردم بوده و اینكه توان مالی افراد در تبدیل به احسن كردن ملك‌شان كمتر از قبل شده است. مردم محافظه‌كارتر از قبل شده‌اند و اگر معامله‌ای از سوی فردی صورت می‌گیرد یا از طریق ارثی است كه به آنها رسیده یا واحد قبلی خودشان را فروخته‌اند و واحدی دیگر تهیه كرده‌اند. در این بین افراد گاهی به دلیل تورم موجود واحد كوچك‌تری می‌خرند تا مابقی پول‌شان را صرف امور جاری خودشان كنند. اكبرپور با اشاره به افزایش مالیات‌ها نیز افزود: دولت به دلیل محدودیت در فروش نفت و صادرات آن و عدم ورود ارزهای حاصل از فروش نفت قادر به افزایش بالای دستمزدها نیست و به همین دلیل درآمد مردم هم افت كرده است و شاهدیم كه منابع مردم عموما صرف خوراك و كالاهای مصرفی روزانه‌شان می‌شود.

افزایش هزینه ساخت ملك

این كارشناس بازار مسكن با اشاره به افزایش هزینه ساخت ملك نیز گفت: به دلیل افزایش قیمت مصالح ساختمانی و تغییر دستمزد كارگران و... طبقه توانمند جامعه و مهندسان همانند گذشته درآمد چندانی برای ساخت‌وساز ندارند و این بازار را ترك كرده‌اند و این عوارض زنجیره‌ای كاهش معاملات را به دنبال داشته است. اكبرپور خاطرنشان كرد: این روزها بزرگ‌ترین مشكل در اقتصاد ایران دخالت دولت در همه بازارهاست و می‌بینیم كه به جای نظارت در بازارها در امورات گوناگون و حتی در ساخت مسكن هم دخالت دارد این در حالی است كه مالكین و بخش خصوصی باید به این موضوع ورود كنند و دولت تنها تأمین‌كننده منابع مالی باشد. این كارشناس بازار مسكن افزود: در كشورهای دیگر بین 90 تا 95 درصد از هزینه ساخت مسكن با سود 1.5 درصد از سوی دولت به مردم وام داده می‌شود این در حالی است كه در ایران حتی 10 درصد از قیمت ملك را هم وام نمی‌دهند و نرخ بهره بانكی هم بین 25 تا 30 درصد است و این رویه در نهایت محتوم به شكست است.

خبرنگار اقتصادی: ندا جعفری